廣州各區(qū)公示《2021~2035年國(guó)土空間總體規(guī)劃》（草案）多中心格局形成 置業(yè)更多元　　國(guó)土空間規(guī)劃是城市或區(qū)域空間發(fā)展的指南，市民的置業(yè)選擇，與國(guó)土空間規(guī)劃有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系：微觀上，它關(guān)系到你的家門(mén)口是公園還是商場(chǎng)；中觀上，它關(guān)系到板塊能級(jí)是否可以持續(xù)吸引人口的流入；宏觀上，它關(guān)系著城市發(fā)展整體方向?！　∪涨?，廣州各區(qū)陸續(xù)公示《2021~2035年國(guó)土空間總體規(guī)劃》（草案）（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），專家指出多區(qū)均對(duì)發(fā)展模式做出調(diào)整，廣州城市多中心發(fā)展格局正在逐漸構(gòu)建起來(lái)，相應(yīng)的多個(gè)板塊在產(chǎn)業(yè)、城市公共服務(wù)能級(jí)上也有所變化。在粵港澳大灣區(qū)融合趨勢(shì)愈發(fā)明顯的背景下，將有更多宜居宜業(yè)的潛力板塊涌現(xiàn)出來(lái)?！　∫?guī)劃專家解碼　　區(qū)域多樣性提升 多中心格局趨明顯　　城市是人們生活的空間載體。城市空間格局又將如何長(zhǎng)遠(yuǎn)影響每個(gè)人的生活體驗(yàn)和置業(yè)計(jì)劃呢？對(duì)此，記者專訪了廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總工馬向明。馬向明認(rèn)為，近期各區(qū)先后公示的《規(guī)劃》表明，當(dāng)前的城市規(guī)劃進(jìn)入新階段，多區(qū)都對(duì)過(guò)去的發(fā)展模式進(jìn)行了調(diào)整，值得市民關(guān)注?！　　兑?guī)劃》有三類明顯變化　　馬向明告訴記者，總體來(lái)說(shuō)，新公示的《規(guī)劃》有三類較明顯的變化。一是已經(jīng)明確的戰(zhàn)略選擇，將在空間規(guī)劃中明確落實(shí)。比如說(shuō)，《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》確定南沙區(qū)發(fā)展方向，其具體內(nèi)容、項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃方案得以落實(shí)。此外在花都、白云北部提出的北部增長(zhǎng)極，是廣州市根據(jù)機(jī)場(chǎng)周邊發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)的重大舉措，也落實(shí)在規(guī)劃中?！　〉诙€(gè)是根據(jù)省市政策，自身的發(fā)展以及國(guó)家戰(zhàn)略提出的未來(lái)趨勢(shì)，在各區(qū)的規(guī)劃編制中做出較為重大的調(diào)整。比如，天河區(qū)一直是商務(wù)發(fā)展、服務(wù)業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。這兩年，天河的一個(gè)重大決策是加強(qiáng)科技創(chuàng)新，在這一輪國(guó)土空間規(guī)劃中，加強(qiáng)五山地區(qū)、天河智慧城的建設(shè)，都是重點(diǎn)發(fā)展方向。此外，還有黃埔區(qū)發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)也有所調(diào)整。此前招商引資、環(huán)境改善等都圍繞工業(yè)發(fā)展進(jìn)行，現(xiàn)在將進(jìn)一步加大對(duì)自主創(chuàng)新的支持力度。所以加強(qiáng)知識(shí)城、科學(xué)城的建設(shè)，是應(yīng)對(duì)創(chuàng)新時(shí)代所需要的。　　第三種則是內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。比如白云區(qū)，提出塑造南城北港，把白云區(qū)的城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)動(dòng)起來(lái)。荔灣區(qū)也有將老城的結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整與白鵝潭新的片區(qū)增量結(jié)合起來(lái)，將空間調(diào)整和區(qū)域本身的結(jié)構(gòu)調(diào)整關(guān)聯(lián)起來(lái)。　　更多的區(qū)域中心涌現(xiàn)　　產(chǎn)業(yè)定位、區(qū)域中心、公共服務(wù)……最終將牽引著人才、資金與城市資源的流向，并影響市民就業(yè)、置業(yè)、消費(fèi)等具體的生活決策。馬向明指出，隨著東部黃埔結(jié)構(gòu)的調(diào)整、白鵝潭新的中心建設(shè)，廣州多中心發(fā)展格局將更加明顯地構(gòu)建起來(lái)?！爱?dāng)前，廣州外圍地區(qū)，初步形成多中心現(xiàn)象的就是番禺長(zhǎng)隆萬(wàn)博板塊，該區(qū)域的消費(fèi)多在片區(qū)內(nèi)解決?！瘪R向明表示，未來(lái)還將有更多的區(qū)域中心涌現(xiàn)，例如白云新城、東部樞紐片區(qū)、白鵝潭片區(qū)等，這些區(qū)域生活的便利性和多樣性會(huì)大大提升?！　≈脴I(yè)專家建議　　關(guān)注更多具潛力的“城市位置”　　當(dāng)廣州多中心發(fā)展的格局逐漸明晰，過(guò)往大多數(shù)置業(yè)者購(gòu)房以廣州市中心開(kāi)始外溢的板塊選擇邏輯，是否也該隨之更新？對(duì)此，第一太平戴維斯華南區(qū)住宅銷售部董事劉曉南表示，從城市維度上，伴隨著大灣區(qū)的融合，城市資源、產(chǎn)業(yè)資源和人才資源將進(jìn)一步優(yōu)化配置。因此，對(duì)于廣州而言，擁有更強(qiáng)產(chǎn)業(yè)和人才引力的重點(diǎn)板塊仍是置業(yè)熱點(diǎn)，比如近年來(lái)熱度極高的金融城板塊、白鵝潭板塊、長(zhǎng)隆萬(wàn)博板塊等。因此，以“城市區(qū)位”為核心的置業(yè)思維本身并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，但在灣區(qū)融合發(fā)展的背景下，未來(lái)會(huì)有更多有潛力和有價(jià)值的“城市位置”供購(gòu)房者選擇?！　〈送猓鎸?duì)由改善需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，置業(yè)者不僅關(guān)注板塊能級(jí)，同時(shí)還關(guān)注生態(tài)環(huán)境等要素。劉曉南表示，可以看到廣州的城市規(guī)劃越來(lái)越強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、人居、文化等概念，像天河的珠江濱水廊道、荔灣的珠江文化帶、海珠的濕地價(jià)值圈等概念，產(chǎn)業(yè)和宜居成為相互成就和促進(jìn)的兩個(gè)概念。“具備高城市價(jià)值的房產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)與宜居這兩大要素都是不可或缺的。”劉曉南說(shuō)道?！　≈脴I(yè)熱點(diǎn)　　新的潛力板塊形成　　當(dāng)下的樓市，根據(jù)自己生活所需選擇置業(yè)區(qū)域已經(jīng)成為共識(shí)。與此同時(shí)，多中心格局構(gòu)建的過(guò)程中，必將有新的潛力板塊形成。那么，目前廣州主要的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域之中，哪些板塊最具看點(diǎn)呢？　　海珠：海珠創(chuàng)新灣將是下一個(gè)全能板塊　　近年來(lái)，海珠區(qū)作為廣州人居高地的格局已經(jīng)深入人心。其中，琶洲板塊已成為珠江新城的價(jià)值高地，而在珠江前航道開(kāi)發(fā)日趨飽和的背景下，后航道也以其稀缺江景資源逐步培育成新的精品住宅集聚地。當(dāng)前，琶洲片區(qū)住宅供應(yīng)較為稀缺，在售的主要有琶洲南TOD及琶洲·樾，以大戶型為主；而后航道供給則相對(duì)充分，中海觀瀾府、中海觀澔府目前仍在持銷之中。而位于后航道與前航道交匯處的海珠第四座和樾府越秀珠實(shí)城發(fā)江灣·和樾也即將入市。未來(lái)的海珠灣（規(guī)劃圖）　　至于海珠區(qū)未來(lái)最具想象力的板塊，當(dāng)屬海珠創(chuàng)新灣。從海珠區(qū)公示的《規(guī)劃》中可以看出，城市軸線南段將是打造優(yōu)質(zhì)資源高效積聚的發(fā)展主軸，海珠創(chuàng)新灣正位于這一條軸線之上，瀝滘舊改也正在重點(diǎn)推進(jìn)中。圍繞著這一板塊，未來(lái)利好不少，包括瀝滘樞紐、海珠創(chuàng)新灣公共服務(wù)中心、打造新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等，加上稀缺江景、老城底蘊(yùn)等要素，使得海珠創(chuàng)新灣成為除琶洲之外，海珠區(qū)綜合素質(zhì)最“能打”的板塊。目前，板塊內(nèi)在售項(xiàng)目主要是海珠新城?！　〕酥?，此次在海珠區(qū)規(guī)劃中新出現(xiàn)的“環(huán)海珠濕地價(jià)值圈”也引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。若濕地能成為江景之外的又一稀缺生態(tài)要素，那么在海珠中部將崛起又一高價(jià)值板塊。目前，在這一概念之下項(xiàng)目主要有保利湖光悅色，以及越秀地產(chǎn)不久前拿下的上涌果樹(shù)公園地塊?！　±鬄常喊座Z潭商務(wù)區(qū)為區(qū)域極點(diǎn)　　2022年下半年開(kāi)始，在太古與萬(wàn)象雙商業(yè)的利好落地帶動(dòng)下，白鵝潭板塊熱度明顯上升并持續(xù)至今。從荔灣區(qū)公示的《規(guī)劃》草案內(nèi)容來(lái)看，白鵝潭商務(wù)區(qū)被定位為荔灣區(qū)唯一的城市級(jí)次公共服務(wù)中心，加上區(qū)域最高端的產(chǎn)業(yè)定位、占據(jù)珠江最美江景之一……多種要素可以看出，白鵝潭商務(wù)區(qū)將成為未來(lái)十余年時(shí)間內(nèi)區(qū)域的發(fā)展極點(diǎn)，仍有發(fā)展空間?！　±鬄硡^(qū)是目前廣州中心四區(qū)一手住宅供應(yīng)最充足的區(qū)域之一，其中多數(shù)都位于白鵝潭商務(wù)區(qū)內(nèi)，尤其是花地灣片區(qū)。位置最優(yōu)越的當(dāng)屬位于白鵝潭、坐擁萬(wàn)象系商業(yè)配套的華潤(rùn)置地·悅府，此外還有花地灣片區(qū)萬(wàn)匯天地三盤(pán)，金域曦府、瑧園和即將入市的朗庭。伴隨著保利、中海在不久之前分別拿下花地灣地塊，未來(lái)這一片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)將更激烈?！　√旌樱褐腔鄢且I(lǐng)科創(chuàng)核　　根據(jù)公示的天河區(qū)《規(guī)劃》，產(chǎn)業(yè)可能還將是未來(lái)多年天河區(qū)的板塊密碼。作為天河中央商務(wù)核，天河中央商務(wù)區(qū)與廣州國(guó)際金融城的中心地位仍然不可替代，值得注意的是天河重點(diǎn)布局的科創(chuàng)核——天河智慧城與智谷。天河?xùn)|部將成為未來(lái)天河科創(chuàng)核　　從公共服務(wù)中心的等級(jí)看，天河智慧城作為城市級(jí)公共服務(wù)主中心的等級(jí)高于智谷地區(qū)及公共服務(wù)中心，這可能意味著天河智慧城未來(lái)在人口導(dǎo)入、公共資源配備方面，被寄予更大的期待?！　‘?dāng)前，天河智慧城與智谷片區(qū)正是天河區(qū)一手住宅的集中供應(yīng)所在，持銷項(xiàng)目包括保利·天匯、珠江花城等，即將入市的有湖北聯(lián)投文津府、中建天河精誠(chéng)壹號(hào)等，華潤(rùn)置地日前剛剛拿下的吉山倉(cāng)地塊也位于該片區(qū)。不過(guò)，需要指出的是，當(dāng)前天河智慧城板塊的城市面貌仍然較為原始，配套也亟需改善落地?！　≡叫悖簭V州火車站宜居性將升級(jí)　　近年來(lái)越秀區(qū)雖然增量有限，但豐富的文化、醫(yī)療及教育資源支撐了其樓市的基本面。根據(jù)越秀區(qū)公示的《規(guī)劃》，從板塊價(jià)值來(lái)看，傳統(tǒng)中軸線上的北京路商圈及海珠廣場(chǎng)商圈具有最高的能級(jí)。今年板塊將迎來(lái)久違的新盤(pán)東園公館入市?！　∪艨紤]未來(lái)變量給片區(qū)帶來(lái)的想象空間，廣州火車站周邊區(qū)域則值得關(guān)注。廣州火車站將升級(jí)為廣州中心高鐵樞紐，未來(lái)的城市樞紐門(mén)戶。完成升級(jí)改造后，作為越秀區(qū)實(shí)施城市更新的重點(diǎn)功能片區(qū)，將聚焦高端商務(wù)服務(wù)環(huán)節(jié)，推動(dòng)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值提升與上下游延伸。這也意味著，該片區(qū)將迎來(lái)交通樞紐能級(jí)、產(chǎn)業(yè)、城市面貌及宜居性的全方位升級(jí)?！　》荷徎嘲鍓K定位提升　　番禺區(qū)在今年的廣州樓市之中“怒刷”存在感。在長(zhǎng)隆萬(wàn)博擴(kuò)容的利好帶動(dòng)之下，上半年的土拍之中，番禺拿下了全市6宗搖號(hào)地塊之中的5宗，足見(jiàn)其吸引力。番禺各個(gè)板塊中，長(zhǎng)隆萬(wàn)博產(chǎn)業(yè)、商業(yè)均已形成聚集效應(yīng)，格局漸成，未來(lái)還將有里仁洞舊改釋放城市與產(chǎn)業(yè)空間，仍有一定成長(zhǎng)性，是番禺當(dāng)之無(wú)愧的龍頭板塊，這一引領(lǐng)地位也在番禺區(qū)公示的《規(guī)劃》中體現(xiàn)出來(lái)。蓮花灣一手供應(yīng)較為充足?！　≡凇兑?guī)劃》中最大的驚喜則是蓮花灣板塊?！兑?guī)劃》指出，番禺將構(gòu)筑“一廊三帶五組團(tuán)”的國(guó)土空間總體格局，蓮花灣板塊就位于“一廊”之上，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)為汽車與智能制造業(yè)。而在五個(gè)組團(tuán)之中，只有蓮花灣比肩萬(wàn)博中心定位為番禺的“城市核心”。能否比肩長(zhǎng)隆萬(wàn)博尚待時(shí)間檢驗(yàn)，但隨著交通、教育等配套的落地，蓮花灣板塊無(wú)論是通勤市區(qū)還是本地生活的便利度都大大提升，一手住宅開(kāi)始對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)之外的剛需產(chǎn)生吸引力，目前板塊內(nèi)一手供應(yīng)較為充足?！　↑S埔：科學(xué)城成區(qū)域龍頭板塊　　一直以來(lái)，對(duì)于老黃埔和科學(xué)城哪個(gè)才是置業(yè)熱區(qū)黃埔的龍頭板塊，業(yè)內(nèi)看法不一。不過(guò)，從黃埔區(qū)公示的《規(guī)劃》來(lái)看，在以科創(chuàng)要素引領(lǐng)的規(guī)劃目標(biāo)之下，科學(xué)城的板塊價(jià)值可能進(jìn)一步得以夯實(shí)。目前科學(xué)城核心區(qū)域之內(nèi)一手供應(yīng)較為稀缺，位置最為核心的項(xiàng)目為大壯名城，目前主推大平層，此外還有星樾TOD。其余供應(yīng)則多集中在周邊的黃陂、云埔等板塊?？茖W(xué)城板塊熱度一直頗高，但板塊內(nèi)商業(yè)配套不足造成了一部分改善需求外流，這一短板能否補(bǔ)齊也將長(zhǎng)期影響片區(qū)潛力?！　〕酥?，海絲城與中新知識(shí)城也被列入未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)。此前，由于與廣州的通勤距離較遠(yuǎn)，中新知識(shí)城的熱度有所下降。不過(guò)，黃埔區(qū)在公示的《規(guī)劃》中明確定位灣區(qū)科技創(chuàng)新主引擎，隨著融入大灣區(qū)的進(jìn)程，知識(shí)城站高鐵樞紐的推進(jìn)，各項(xiàng)配套的落地，該板塊價(jià)值未來(lái)可能還將提升。